Detalle de cálculo de la amortización en los inmuebles arrendados

Tratándose de bienes inmuebles se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores.

1. Valor catastral, excluido el valor del suelo.
2. Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo, así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
   En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de "coste de adquisición satisfecho" la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

Veamos el cálculo de la amortización a través de un ejemplo de una adquisición de tipo onerosa y titularidad en pleno dominio.

La amortización se calcula sobre el mayor de los siguientes importes:

1. Valor catastral excluido el valor del suelo (valor construcción) prorrateado por el nº de días que ha estado arrendado = 40.000,00 x (365 / 365) x 3% = 1.200,00  (A)
   
   
2. Valor de adquisición satisfecho, incluidas las mejoras prorrateado por el nº de días = (Valor catastral de la construcción / Valor catastral) x 100 = 40.000,00 / 145.000,00 = 27,59%
   
   Valor de adquisición construcción = Valor de adquisición + Gastos de adquisición x (Valor catastral de la construcción / Valor catastral) x 100 = (225.000,00 + 25.000,00) x 27,59% = 68.975,00
   
   

   Valor adquisición construcción prorrateado días arrendamiento = 68.975,00 x (365 / 365) = 68.975,00
   
   

   Valor de adquisición satisfecho = (Valor adquisición construcción + Mejoras años anteriores + Mejora año actual) x 3% = 68.975,00  x 3% = 2.069,25  (B)

La amortización aplicada es el importe mayor de (A) o (B) =

       1.200,00 o 2.069,25 = 2.069,25

Importante: En caso de tener cumplimentado el histórico del inmobiliario del inmueble, se deben tener en cuenta el límite de la amortización acumulada de los inmuebles según la Normativa: Arts. 23.1 b) Ley IRPF y 13 h) y 14 Reglamento:

El límite de la amortización acumulada será el valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos. Por tanto:

• En el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá superar el coste de adquisición del inmueble, que se corresponde con su valor de adquisición conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo).
• En el caso de los inmuebles adquiridos a título lucrativo, el límite de la amortización acumulada, en cómputo global, no podrá superar el valor de adquisición en los términos del artículo 36 de la Ley de IRPF, y excluido del cómputo el valor del suelo.

En el detalle de cálculo al que puedes acceder pulsando el botón  de la parte inferior de la ventana puedes comprobar los cálculos realizados por la aplicación.