Detalle de cálculo de la amortización en los inmuebles arrendados

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Tratándose de bienes inmuebles se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores.

  1. Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo, asi como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
    En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de "coste de adquisición satisfecho" la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.
  2. Valor catastral, excluido el valor del suelo.

 

Adquisición de tipo onerosa y titularidad en pleno dominio

En primer lugar para obtener la base de la amortización hay que calcular el porcentaje que representa el suelo sobre el valor catastral:

 

(Valor catastral de la construcción/valor catastral) * 100

 

En segundo lugar, se coge el mayor de los siguientes valores:

  1. Valor adquisición + gastos de adquisición – valor adquisición suelo
  2. Valor catastral – valor catastral suelo

 

Y por último, para calcular la base se multiplica el % obtenido por el mayor de los valores anteriores (el valor de adquisición o el valor catastral).

 

Veámoslo con un ejemplo:

 

Detalle Calculo Amortizacion Onerosa Plano Dominio

 

  1. (60.000 /145.000) x 100= 41,3793%
  2. Mayor entre los dos valores:
    1. 140.000 + 1000 – 87.931,03 = 53.069
    2. 145.000 – 85.000 = 60.000
  3. La base de deducción será:
    145.000 x 41,3793% = 60.000

El importe de la amortización será 60.000 x 3% =1.800

 

Importante: En caso de tener cumplimentado el histórico del inmobiliario del inmueble, se deben tener en cuenta el límite de la amortización acumulada de los inmuebles según la Normativa: Arts. 23.1 b) Ley IRPF y 13 h) y 14 Reglamento:

 

El límite de la amortización acumulada será el valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos. Por tanto:

  • En el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá superar el coste de adquisición del inmueble, que se corresponde con su valor de adquisición conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo).
  • En el caso de los inmuebles adquiridos a título lucrativo, el límite de la amortización acumulada, en cómputo global, no podrá superar el valor de adquisición en los términos del artículo 36 de la Ley de IRPF, y excluido del cómputo el valor del suelo.

 

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